Viabilidad de un Proyecto: El primer paso para una construcción Exitosa

Índice

1. ¿Por qué es esencial evaluar la viabilidad de un proyecto?
2. ¿Qué es un estudio de viabilidad y cómo impacta en la construcción?
3. Viabilidad técnica: la base física de todo desarrollo
   • Elementos clave de la viabilidad técnica
4. Viabilidad financiera: rentabilidad antes que planos
   • ¿Qué se analiza?
5. Viabilidad legal: el eje más ignorado y más peligroso
   • Aspectos a validar
6. ¿Cómo se realiza un estudio de viabilidad completo en México?
   • Fases de un estudio de viabilidad
7. Consecuencias de no evaluar la viabilidad de un proyecto
8. BrickWalling: el socio ideal para validar tu proyecto desde cero
   • ¿Por qué elegir a BrickWalling para evaluar la viabilidad de un proyecto?
9. Conclusión
10. Preguntas frecuentes

¿Por qué es esencial evaluar la viabilidad de un proyecto?

Iniciar un desarrollo sin un análisis de viabilidad es como construir sobre arena. No importa cuán sólido sea el diseño arquitectónico, si el proyecto no es viable desde sus cimientos técnicos, legales y financieros, está destinado al fracaso.

Según cifras del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (CONEVAL), más del 45% de los desarrollos inmobiliarios en zonas urbanas presentan retrasos por falta de estudios previos adecuados. Esto se traduce en sobrecostos de hasta un 30% y riesgo de litigios prolongados. La viabilidad de un proyecto permite tomar decisiones informadas antes de comprometer capital, tiempo y reputación. Desde saber si el terreno soportará el tipo de edificación deseada, hasta entender si se cuenta con el uso de suelo correcto y la liquidez necesaria para ejecutarlo: todo comienza aquí.

¿Qué es un estudio de viabilidad y cómo impacta en la construcción?

El estudio de viabilidad es un análisis integral que responde tres preguntas clave:

1. ¿Se puede construir técnicamente?
2. ¿Es rentable financieramente?
3. ¿Es legalmente posible y regulatoriamente aceptado?

Este estudio es una radiografía anticipada del proyecto que no solo mide posibilidades, sino que identifica riesgos, obstáculos y oportunidades estratégicas. Su objetivo es eliminar la incertidumbre antes de colocar el primer ladrillo.

El estudio debe realizarse en la etapa más temprana del desarrollo, incluso antes de cerrar la compra del terreno o contratar un despacho de arquitectura.

Según el Instituto Mexicano de la Construcción Sostenible (IMCS), los proyectos que integran estudios de viabilidad en su planeación tienen un 20% menos de costos imprevistos durante la ejecución.

Viabilidad técnica: la base física de todo desarrollo

Uno de los pilares más críticos de la viabilidad de un proyecto es el aspecto técnico. Aquí se analiza si el terreno y el entorno cumplen con las condiciones necesarias para albergar el tipo de edificación que se tiene en mente.

Elementos clave de la viabilidad técnica:

Componente	Evaluación técnica
Estudio de mecánica de suelos	Determina si el terreno puede soportar la carga de la edificación
Topografía	Evalúa pendientes, riesgos de deslaves y adecuación al diseño
Accesos viales	Verifica la conectividad y factibilidad de entrada/salida
Infraestructura disponible	Agua, luz, drenaje, gas, telecomunicaciones
Riesgos ambientales	Proximidad a zonas inundables, fallas geológicas o áreas protegidas

Tabla 1. Elementos clave de la viabilidad técnica.

Un error en este análisis puede significar el replanteamiento total del diseño o la imposibilidad de ejecutar la obra.

De acuerdo con el informe de Proyectos Estratégicos 2024 de Banobras, el 36% de los proyectos cancelados en etapa inicial se debe a problemas técnicos del terreno no identificados.

Viabilidad financiera: rentabilidad antes que planos

El segundo eje de la viabilidad de un proyecto es su análisis financiero. Aquí no se trata solo de estimar cuánto costará construir, sino de saber si el proyecto generará rendimientos suficientes para justificar la inversión.

¿Qué se analiza?

• Costo estimado total (obra, licencias, honorarios, imprevistos)
• Modelo de financiamiento (recursos propios, créditos, inversionistas)
• Tasa interna de retorno (TIR) y valor actual neto (VAN)
• Punto de equilibrio
• Análisis de escenarios (pesimista, medio, optimista)
• Flujo de efectivo por etapas

En 2024, el estudio “Inversión y Construcción en México” de PwC reveló que el 62% de los desarrollos inmobiliarios que no realizaron estudios financieros detallados entraron en déficit de caja antes del 50% de avance de obra.

Además, es común encontrar sobrevaloración de ingresos futuros y subestimación de gastos reales. Un buen estudio financiero debe contemplar variables como inflación, tasas de interés, tipo de cambio y comportamiento del mercado local.

Viabilidad legal: el eje más ignorado y más peligroso

La viabilidad legal es probablemente la más subestimada… hasta que aparecen problemas. Este eje analiza si el proyecto cumple con todas las normativas, licencias y usos de suelo vigentes en la zona.

Aspectos a validar:

• Uso de suelo compatible
• Propiedad legal del terreno (libre de gravámenes)
• Permisos y licencias municipales
• Impacto ambiental (MIA)
• Zonificación urbana
• Restricciones de altura, densidad, etc.

En 2024, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de CDMX reportó más de 4,200 proyectos con clausuras parciales o totales por incumplimiento legal.

Los desarrolladores que ignoran este eje corren el riesgo de enfrentar demandas, cierres de obra, o pérdida total de inversión. Por eso, contar con un consultor que tenga dominio de la normativa es indispensable.

¿Cómo se realiza un estudio de viabilidad completo en México?

Un estudio profesional de viabilidad involucra una metodología detallada y una visión integral. No se trata de llenar un formato, sino de construir un análisis 360°.

Fases de un estudio de viabilidad:

1. Revisión del predio: Ubicación, dimensiones, contexto urbano, entorno competitivo.
2. Diagnóstico técnico: Levantamientos topográficos, estudios geotécnicos.
3. Modelación financiera: Costos por fases, análisis de rentabilidad.
4. Validación legal: Revisión del uso de suelo, licencias, antecedentes registrales.
5. Redacción del informe final: Donde se recomienda (o no) avanzar y se plantean alternativas.

Para esto, se requiere un equipo multidisciplinario, pero también experiencia estratégica y visión comercial, como la que ofrece BrickWalling, tu consultor ideal para proyectos constructivos.

Consecuencias de no evaluar la viabilidad de un proyecto

Los errores por omitir un análisis de viabilidad son costosos. Aquí una tabla con consecuencias reales y sus impactos:

Error cometido	Consecuencia directa
Construir en terreno con uso de suelo no compatible	Clausura o demolición de obra
No considerar la pendiente del terreno	Rediseño y reforzamiento estructural
Sobrestimar ingresos del proyecto	Pérdida financiera por falta de ventas
Falta de permisos ambientales	Multas, clausura y revocación de licencias

Tabla 2. Consecuencias de no evaluar la viabilidad de un proyecto.

Realizar un estudio de viabilidad cuesta entre 1% y 2% del valor del proyecto, pero puede ahorrar hasta un 30% en errores.

BrickWalling: el socio estratégico para evaluar la viabilidad de un proyecto

Una vez entendida la importancia del estudio de viabilidad, surge una pregunta lógica: ¿quién debe encargarse de realizarlo? La respuesta es clara: un equipo multidisciplinario con visión estratégica y experiencia local. Y ahí es donde BrickWalling se destaca.

¿Por qué elegir a BrickWalling para evaluar la viabilidad de un proyecto?

BrickWalling es una consultora mexicana especializada en desarrollo, construcción y planeación estratégica. Lo que diferencia a su equipo es su capacidad de detectar riesgos y convertirlos en oportunidades, desde la fase cero de un proyecto.

Al trabajar con BrickWalling, los desarrolladores tienen acceso a:

• Análisis técnico profundo, respaldado por expertos en ingeniería civil, arquitectura y urbanismo.
• Validación financiera realista, alineada con las condiciones del mercado y las proyecciones económicas actuales.
• Asesoría legal especializada, con abogados que entienden los marcos regulatorios municipales, estatales y federales.
• Herramientas digitales avanzadas, como simuladores de obra, cronogramas interactivos y estudios comparativos de rentabilidad.
• Comunicación transparente con el cliente, mediante reportes y reuniones de seguimiento personalizadas.

Además, BrickWalling integra en su metodología una herramienta clave: el programa de obra, no solo como cronograma, sino como sistema de comunicación entre cliente y proveedor. Esto garantiza que todos los actores del proyecto estén alineados desde el inicio. Puedes conocer más sobre esta herramienta en su artículo sobre el programa de obra como herramienta de comunicación con el cliente.

Conclusión

Evaluar la viabilidad de un proyecto no es una carga, es una inversión inteligente. Representa la diferencia entre construir con certeza o arriesgarse al fracaso. En un entorno tan complejo y regulado como el de la construcción en México, este estudio se convierte en una herramienta estratégica y no solo en un requisito técnico.

Desde el análisis del terreno hasta la validación legal, pasando por la rentabilidad financiera y la planeación operativa, todo debe comenzar con la pregunta: ¿es viable este proyecto? Contar con un socio como BrickWalling no solo asegura que la respuesta sea clara y fundamentada, sino que pone en tus manos las estrategias necesarias para convertir una idea en una construcción exitosa, rentable y sin sobresaltos.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué incluye un estudio de viabilidad completo? Un estudio de viabilidad completo va más allá de solo revisar si el terreno es apto para construir. Implica un análisis técnico que considera el tipo de suelo, la topografía del terreno, el acceso a infraestructura urbana y posibles riesgos ambientales. A la par, se realiza una proyección financiera que estima los costos reales de construcción, calcula la rentabilidad esperada del proyecto y simula distintos escenarios económicos. Finalmente, se evalúan todos los aspectos legales: desde el uso de suelo autorizado hasta los permisos municipales y ambientales necesarios. En conjunto, estos tres ejes permiten tomar decisiones seguras antes de invertir.
2. ¿Cuánto cuesta un estudio de viabilidad en México? El costo depende de varios factores: el tamaño del predio, el tipo de proyecto (residencial, comercial, industrial) y la complejidad legal del terreno. Sin embargo, de acuerdo con estimaciones actuales de la industria, el precio oscila entre el 1% y el 2% del valor total del proyecto. Aunque puede parecer una inversión inicial alta, en realidad representa un ahorro significativo al evitar sobrecostos, errores de planeación y problemas legales a futuro.
3. ¿Cuánto tiempo toma realizarlo? El tiempo promedio para realizar un estudio de viabilidad oscila entre tres y seis semanas. Este plazo puede variar dependiendo de factores como la disponibilidad de información, la necesidad de realizar estudios técnicos específicos (por ejemplo, mecánica de suelos o impacto ambiental), y la rapidez con la que se pueda acceder a documentación legal del terreno. Es importante no apresurar este proceso, ya que su objetivo es prevenir decisiones erróneas que podrían costar millones de pesos en etapas posteriores.
4. ¿Puedo hacer un estudio de viabilidad sin contratar una consultora? Aunque técnicamente es posible, no es lo más recomendable. Un estudio de viabilidad requiere conocimientos técnicos en ingeniería, arquitectura, análisis financiero y legislación urbana. Realizarlo sin una consultora especializada implica correr el riesgo de omitir datos clave o de interpretar incorrectamente la información. Además, una firma profesional como BrickWalling ya cuenta con metodologías probadas, acceso a herramientas especializadas y experiencia en proyectos similares, lo que garantiza un análisis más certero y útil para la toma de decisiones.
5. ¿Qué pasa si el estudio dice que el proyecto no es viable? Cuando un estudio de viabilidad determina que un proyecto no es factible en su forma actual, no significa que todo está perdido. Al contrario, brinda una oportunidad de replantearlo desde una perspectiva más realista. Muchas veces, se pueden ajustar variables como el tipo de construcción, el diseño arquitectónico o el modelo financiero para hacer que el proyecto sí funcione. En otros casos, la recomendación puede ser buscar otro terreno o cambiar de zona. El objetivo siempre será prevenir pérdidas innecesarias y orientar la inversión hacia alternativas más seguras y rentables.

Fuentes de referencia:

Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (2024), Asociación Mexicana de la Industria de la Construcción (2024), Banobras (2024), CBRE México (2024), Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (2024), Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (2024), Deloitte (2024), Forbes México (2024), INEGI (2024), Instituto Mexicano de la Construcción Sostenible (2024), PwC México (2024), Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (2024).